「初めてのマンション査定でわからないことが多くて不安だな…」「マンション査定で注意するポイントはある？」「マンション査定で査定額を上げる方法はある？」
この記事では上記の悩みや疑問を解決します。
初めてマンション査定を依頼する人は、わからないことが多く、不安に感じることも多いでしょう。
何も知識がない状態でマンション査定を依頼すると、損をしてしまう可能性があるため注意が必要です。
この記事ではマンション査定で損をしないために下記の内容を解説していきます。
- マンション査定前後の注意点
- 不動産会社を選ぶときの注意点
- マンションをなるべく高く売却するコツ
マンション査定前に注意点を理解して、効率よくマンション売却を行いましょう。
もくじ
マンション査定前の注意点
まずはマンション査定前の注意点を7つ解説していきます。
マンション査定前に相場を把握しておく
マンション査定を依頼するときは、自分でも査定額の相場を調べて把握しておきましょう。査定額の相場を把握しておかないと、不動産会社から査定額を提示されてもその価格が適正な価格かどうか判断できないからです。
不動産会社の中には、契約欲しさに高めの査定額を提示してくるところもあるため、注意しましょう。
売却相場は、査定シミュレーション（AI査定）やレインズマーケットインフォメーションを利用すれば調べられます。
※レインズマーケットインフォメーションとは、物件の取引履歴を閲覧できるサイトです。国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しています。
査定シミュレーションは、机上査定よりも精度が低いため参考程度にしておきましょう。
訪問査定の前は最低限の掃除をしておく
訪問査定を依頼するときは、事前に部屋の掃除をしておきましょう。掃除をしたからといって査定額に影響するわけではありませんが、あまりにもちらかっていると印象が良くないため、最低限のマナーとしてやっておきましょう。
基本的に部屋がちらかっていても査定額に影響はありませんが、ゴミ屋敷レベルのあまりにもひどい場合はマイナス評価になる可能性もあります。
マンション査定は必ず複数社に依頼する
マンション査定を依頼するときは、1社だけに依頼するのではなく、必ず複数社へ依頼しましょう。
なぜなら、マンション査定の査定額は不動産会社によってばらつきがあるからです。ばらつきがでる理由は、査定額は担当者の判断によって決まるからです。
そのため、1社だけで決めてしまうのは非常に危険です。売出し価格を間違えてしまうと数百万円の損失が出る場合もあるため、マンション査定は必ず複数社へ依頼しましょう。
マンション査定を依頼するときは、一括査定サイトから依頼することをおすすめします。
一括査定サイトとは、一度の申し込みで複数の不動産会社の査定を受けられるサービスです。
無料で利用できて1社ずつ依頼する手間もはぶけるためおすすめのサービスです。
マンション査定前のリフォームは必要ない
マンション査定を依頼しようと考えている人の中には、リフォームしてから依頼した方が良いのではないかと思っている人もいるでしょう。
たしかにリフォームすることでマンション査定額が上がる可能性はあります。しかし、必ずしもリフォーム費用を上回る利益を出せるとは限りません。
また、買主の中にはリフォームやリノベーションを前提としてマンションを探している人も多いです。
そのため、リフォームが必ずしもプラス方向に働くとは限らないのです。仮にリフォームするとしても査定後に不動産会社と相談して決めるようにしましょう。
間違ってもマンション査定前に独断で行う必要はありません。
物件情報を把握しておく
マンション査定前は物件情報を把握しておきましょう。机上査定には下記のような情報が必要になります。
- 住所
- 築年数
- 間取り
- 設備・内装
上記の情報を把握しておくことで、より正確な査定額が算出されます。
また、訪問査定の前には実際に住んでいないとわからない情報も把握しておきましょう。
たとえば、夜景の美しさや風通しの良さなどは実際に住んでいる人でなければ分からない情報です。
このような情報を訪問査定の時に伝えることで、プラス評価になる可能性があるため、アピールポイントになりそうな情報はできるだけ把握しておきましょう。
また、騒音や雨漏りなどのマイナス評価になりそうな情報も黙っておくと後々トラブルになりかねないため、必ず伝えましょう。
瑕疵は必ず伝える
訪問査定のときは必ず不動産会社の担当者へ瑕疵（欠点のこと）を伝える必要があります。
瑕疵を伝えずに黙って売却し、その後判明した場合は、売主の責任となり契約解除や責任追及の恐れがあります。
そのため、瑕疵がある場合は必ず事前に伝えておきましょう。
マンション査定のポイントを把握しておく
マンション査定に影響するポイントを把握しておきましょう。マンション査定に影響するポイントは下記の通りです。
| 査定箇所 | 内容 |
|---|---|
| 築年数 | 築年数は新しいほどプラス評価となります。 |
| 立地 | 周辺施設の充実度や最寄り駅までの距離などが査定額に影響します。
また、周辺状況も影響します。 |
| 間取り・広さ | 間取りは2LDKや3LDKだと人気が高くなっています。広さに関しては広ければ広いほどプラス評価となります。 |
| 階数・方角 | 高層階になればなるほどプラス評価になります。また、マンションが面している方角によっても評価が変わります。
一般的に南＞東＞西＞北の順で評価が変わります。 |
| 設備・内装 | ディスポーザーや浴室乾燥機などの設備がついているとプラス評価になります。また、壁紙や床材などの内装状態も査定に影響します。 |
| 共用施設 | スポーツジムやキッズルームなどの共用施設がどれだけ充実しているかで評価が変わります。 |
| 管理状況 | 管理員がいるかどうか、もしくは常駐しているかによって評価が変わります。
また、防犯カメラやオートロックなどのセキュリティが充実しているとプラス評価になります。 |
| 管理費・修繕積立金 | 管理費や修繕積立金が周辺の類似物件と比べて高すぎると査定に影響します。 |
| 施工会社 | マンションの販売会社や施工会社が大手企業であればプラス査定になる可能性があります。 |
マンション査定後の注意点
次はマンション査定後の注意点を解説していきます。
査定額の根拠を教えてもらう
マンションの査定額を提示されたら「なぜその査定額になったのか」根拠を教えてもらいましょう。
マンションの査定額は不動産会社によって変わるため、明確な根拠を説明できないところは信用できません。
マンションの売り出し価格は査定額を元に設定しますが、高すぎると売れませんし、安すぎても損をしてしまいます。
中には契約欲しさに高めの査定額を提示してくる不動産会社もあるため、必ず査定額の根拠を教えてもらいましょう。
納得のいく回答が得られない場合は、契約しない方が賢明です。
住宅ローンの残債を確認しておく
マンション査定後はどれくらい住宅ローンの残債があるか確認しておきましょう。
マンションを売却する場合、住宅ローンの残債を一括返済する必要があります。そのため、売却価格がローン残債を上回らなければ、足りない分を自己資金で補わなければなりません。
どれくらいの資金が必要になるのか、もしくは売却価格で補えるのかどうかを把握するためにもローン残債は必ず確認しておきましょう。
高すぎる売り出し価格を設定しない
実際にマンションを売却する時は、高すぎる売出し価格を設定しないようにしましょう。
たしかに不動産を売り出す時は値引き交渉されることを想定して、相場よりも少し高めの価格設定にすることは珍しくありません。
しかし、マンションは戸建てとは異なり、値引き交渉されることは少ないため最初から相場価格で売り出しても問題ありません。
値引き交渉を想定して売出し価格を高めに設定すると、いつまでたっても売れない可能性があるため注意しましょう。
売出し価格は不動産会社とよく相談してから決めると良いでしょう。
マンション査定時に不動産会社を選ぶ時の注意点
ここでは不動産会社を選ぶときの注意点を解説していきます。
査定額が相場からかけ離れていないか確認する
マンション売却を成功させるためには、適正な売出し価格を設定する必要があります。適当な査定額を提示してくる不動産会社は信用できないため、査定額が相場からかけ離れていないか確認しましょう。
また、査定額を提示されたときにその根拠も尋ねてみましょう。明確な理由を説明されれば信用できますが、そうでなければ注意が必要です。
不動産会社の実績や得意分野を確認する
マンション売却を成功させるためには、売出し価格だけでなく、契約する不動産会社も大きく影響します。
不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、精通しているエリアも違います。そのため、マンション売却の成功率を上げるためには、マンション売却を得意としている不動産会社を選ばなければいけません。
不動産会社のHPなどから実績やどんな不動産取引を得意としているのかなどを確認しておきましょう。
また、どのような販売戦略で売却するのかも聞いてみると良いでしょう。
信頼できる担当者か見極める
マンション売却の成功には、担当者の力量も影響します。担当者にこちらから質問して対応を見てみましょう。
返答次第で担当者の知識量や誠意を判断できます。
また、相性などもあるためメールだけのやり取りではなく、実際にあって相談することも大切です。
こちらの要望に寄り添い、親身になって相談に乗ってくれる担当者であれば、マンション売却もうまくいく可能性が高まります。
マンションをなるべく高く売るためのコツとは
ここではなるべくマンションを高値で売却するためのコツを解説していきます。
マンション査定は需要が高まる時期に依頼する
マンションの販売価格は時期によっても変動します。需要の高まる時期に合わせて査定してもらうことで、査定額が高くなる可能性があります。
マンションの需要が最も高くなる時期は、人事異動や進学などの生活拠点か変わりやすい2〜3月です。
マンション売却には3〜6ヶ月程の期間が必要なため、年末あたりに査定に出すと高値で売れる可能性が高まります。
住人だからこそわかる魅力をアピールする
訪問査定のときに住人だからこそわかる魅力をアピールすることで、プラス評価を得られる可能性があります。
住人だからこそわかる魅力とは下記のようなものです。
- 夜景が綺麗
- 花火大会の花火が見える
- 風通しが良い
その他にも住んでいるからこそわかる魅力があれば担当者に伝えましょう。
必要に応じて修繕する
マンションを高値で売却するためにリフォームまでする必要はありませんが、簡易的な修繕はやっておいた方が良いです。
査定に影響が出る箇所で尚且つ、費用もそこまでかからない場合は修繕しておきましょう。
またハウスクリーニングを依頼して綺麗にしておくのもありです。
間違っても独断で大掛かりなリフォームや修繕はやらないようにしてください。
マンション査定のQ&A
- 市場価格の理解
- マンションの価格は市場によって大きく変動します。そのため、現在の不動産市場の状況を把握し、自分のマンションがどの程度の価格で取引されているかを理解しておくことが重要です。
- 査定方法の理解
- 動産会社は様々な査定方法を用いて価格を算出します。そのため、どのような査定方法があるのか、それぞれの方法がどのような価格につながるのかを理解することが重要です。
- 複数の査定
- 一つの不動産会社だけに査定を依頼するのではなく、複数の会社に依頼することで、より正確な市場価格を把握することができます。
- 改修や修繕の影響
- マンションの状態は価格に大きく影響します。必要な修繕や改修を行うことで、価格を向上させることが可能です。しかし、すべての修繕が価格向上につながるわけではないため、どのような改修が価値を上げるのかを理解しておくことが重要です。
- プロフェッショナルなアドバイス
- 不動産専門家や不動産鑑定士の意見を求めることで、自分では見落としがちな価値を見つけることができます。
- 資産の有効活用
- マンションを売却するだけでなく、賃貸に出すなどして資産を有効活用する方法も考えてみると良いでしょう。
これらのポイントを理解し、活用することで、マンション査定で損をしないようにすることができます。
はい、マンションの査定において、周辺環境は非常に重要な要素となります。以下に、具体的な考慮点をいくつか挙げてみます。
- 交通アクセス
- 駅からの距離や通勤・通学の利便性は、価値を大きく左右します。公共交通機関へのアクセスが良好な場所は、通常、より高い価格をつけることができます。
- 商業施設・サービス
- スーパーマーケット、コンビニエンスストア、レストラン、病院、学校などの近くに位置しているかどうかも価格に影響します。
- 自然環境
- 公園や海、山などの自然環境に近い場所は、居住者にとって魅力的な場所となります。
- 騒音
- 騒音の多いエリア（例えば、大きな道路や飛行機の飛行ルート、鉄道の近くなど）は、価格にネガティブな影響を及ぼす可能性があります。
これらの要素は全て、査定価格に影響を与えます。したがって、不動産鑑定士は、これらの要素をすべて考慮に入れて、物件の価値を評価します。
マンションを売却する最適なタイミングは、いくつかの要素によって決まります。
- 市場状況
- 不動産市場が活況を呈している時期は、通常、物件を売却するのに良いタイミングと言えます。供給が需要を上回っている場合や、金利が低いときなどは、買い手が増え、物件価格が上昇する可能性があります。
- 季節
- 般的に、春（特に4月～6月）と秋（特に9月～11月）は、新たな生活を始める人が多いため、不動産市場が活況を呈する傾向があります。これらの時期に売却を行うと、より多くの買い手が見つかる可能性があります。
- 物件の状況
- マンションの状態や築年数も売却タイミングを決定する要因となります。例えば、大規模な修繕が必要になる前や、建築から一定の年数（例えば10年や15年など）が経過する前に売却すると、価格を維持することができる場合があります。
- 個人の状況
- 自身のライフスタイルや金融状況も重要な要素です。新たな家を購入するための資金を得る必要がある、またはライフスタイルの変化（転勤、家族構成の変化など）により、新たな住まいが必要になった場合などは、売却を検討する良いタイミングとなります。
これらの要素を考慮して、最適な売却タイミングを見つけることが重要です。具体的な状況に応じて、不動産専門家に相談することをお勧めします。
マンションの査定において、リフォーム履歴は重要な要素となります。その理由としては以下の点が挙げられます。
- 価値向上
- 質の高いリフォームを行なっていると、物件の価値が上がります。特に、キッチン、バスルーム、トイレなどの水回りの改修は大きな価値を持ちます。また、全体の内装を一新したり、間取りを変更したりした場合も、査定価格にプラスの影響を及ぼすことがあります。
- 維持・管理状況
- リフォーム履歴は物件の維持・管理状況を示す一つの指標でもあります。定期的に適切なリフォームが行われている物件は、大きな修繕が必要ないことを示し、これが査定価格に反映されます。
- 購入者の心理
- リフォームを行った履歴があると、購入者に対して物件が手入れされているという印象を与え、安心感を提供します。これは、購入希望者がより高い価格を払う意欲を引き出す可能性があります。
ただし、リフォームの内容や質によっては、必ずしも物件価格が上がるとは限りません。例えば、個人の趣味に合わせた特殊なリフォームは、新たな購入者にとってはマイナスとなる場合もあります。また、DIY等のアマチュアによるリフォームは、プロの作業に比べて品質が低いとみなされ、査定価格を下げる要因になることもあります。
ですのでマンションを売却する際には、リフォームの内容とその時期、そしてそれがどのように物件の価値に影響を与えるかを評価する不動産専門家に相談することをおすすめします。
マンションは事前に注意点を押さえて査定を依頼しよう
マンション査定は事前に注意点を押さえておくことで、効率よく売却までの流れをスムーズに行えるようになります。
マンション査定時の注意点は下記の12個です。
- マンション査定前に相場を把握しておく
- 最低限の掃除をしておく
- マンション査定は必ず複数社へ依頼する
- マンション査定前にリフォームは必要ない
- 物件情報を把握しておく
- 瑕疵は隠さず伝える
- マンション査定のポイントを把握しておく
- 査定額の根拠を教えてもらう
- 住宅ローンの残債を確認しておく
- 高すぎる売出し価格を設定しない
- 査定額が相場からかけ離れていないか確認する
- 不動産会社の実績や得意分野を確認する
上記の注意点に加えて下記のポイントを意識すれば、査定額を上げられる可能性があります。
- マンション査定は需要が高まる時期に依頼する
- 住人だからこそわかる魅力をアピールする
- 必要に応じて修繕する
マンション査定はマンションを売却する過程で必ず必要なことです。適当に不動産会社に任せていると損をしたり、売却できなかったりする可能性があるため、注意点を理解してから依頼しましょう。
マンション査定を依頼する時は、一度の申し込みで複数社の査定が受けられるマンション一括査定サイトがおすすめです。
