土地売却の流れとは？

「初めて土地売却するから上手くいくか不安だ」「土地売却はどのような流れで進んでいくのだろう」「土地売却の際に注意すべきこととは」

この記事では、上記のような悩みを解決するために、土地売却の流れや注意点などを解説していきます。

人生の中で土地売却を経験する機会はそう多くはないでしょう。そのため、土地売却についてわからないことも多いのではないでしょうか。

土地売却の流れや注意点を事前に理解しておくことで、スムーズに売却活動が進められます。

土地売却の流れ

初めて土地売却しようと考えている人に向けて、土地売却の流れを解説していきます。

土地査定を依頼する

まずは土地の査定を不動産会社へ依頼しましょう。

このとき、査定額は不動産会社によってばらつきがあるため、査定額の相場を把握するためにも必ず複数の不動産会社へ依頼しましょう。

また、査定額は不動産会社が「おおよそこれくらいの価格で売却できるだろう」と算出した価格であり、査定額＝売却価格ではありません。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

土地査定の結果を比較し、契約する不動産会社を選び媒介契約を結びましょう。

媒介契約とは不動産会社と売主の間で結ぶ契約のことであり、不動産仲介を依頼するにあたってトラブルを未然に防ぐ目的があります。

媒介契約は一般・専任・専属専任の3種類の方法があり、それぞれの違いは下記の通りです。

※レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産情報サイトです。

売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を締結したら、土地の売却活動を開始します。

売り出し価格は売主が自由に設定できますが、土地売却を成功させるためには適切な売り出し価格の設定が大切です。

査定額や相場価格を参考にしながら、不動産会社と相談して決めましょう。

基本的に販促活動は不動産会社が行ってくれますが、内覧や値下げ交渉などには売主が対応する必要があります。

より土地の魅力を伝えるためにアピールポイントなどを明確にしておきましょう。

買主と売買契約を結ぶ

売却活動を経て、土地の買主が現れたら売買契約を結んで手続きに入ります。

売買契約は不動産会社の立ち会いのもと行われ、決済日や引き渡し日・代金の支払い方法などを決めます。

売買契約に必要な書類などは、不動産会社が事前に教えてくれるので忘れずに用意しておきましょう。手付金の受け取りもこのとき行います。

決済・土地の引き渡し

売買契約時に決めた決済日に残りの代金を受け取り、その後指定された引き渡し日に土地を引き渡して土地売却完了です。

決済日当日は所有権移転登記や抵当権抹消のため、司法書士も立ち会います。またローン残債を売却代金で返済する場合は金融機関の担当者も立ち会います。

相続した土地を売却する流れ

土地売却しようと考えている人の中には、相続した土地を売却したいと考えている人もいるでしょう。

身内から土地を相続したけれど、あまりにも遠い場合やすでに自分で土地を所有している場合は必要ないと考える人が多いでしょう。

相続した土地は通常の土地売却の流れとは少し違います。ここでは相続した土地を売却する方法を解説していきます。

遺産分割協議を行う

遺産分割協議とは、相続人が相続財産の振り分けについて話し合うことです。

相続人が一人しかいない場合は必要ありませんが、複数人いる場合は財産の全てをどのように分割するのかを全員で話し合う必要があります。

遺産分割協議で決定した内容は、遺産分割協議書という書面で残しておきます。遺産分割協議書は、司法書士や行政書士などに依頼して作成しましょう。

参照元：相続登記について−法務局

相続登記を行う

遺産分割協議が終了したら、相続登記を行い土地の所有権を相続人へ移します。

相続登記を行う法務局は、相続人の住所ではなく土地の所在地があるところで行います。相続登記は複雑な手続きであり、必要書類も多いため司法書士へ依頼するのが一般的です。

土地売却する場合は、不動産会社と提携している司法書士へ依頼できるため、自分で司法書士を探す必要はありません。

土地売却する

相続登記が完了した後は、通常の土地売却の流れと同じように売却準備を始めます。

通常の手順通り、まずは土地査定の依頼から始めていきましょう。

売却代金を分配する【相続人が複数いる場合】

相続人が複数人いる場合は、土地売却して得たお金を遺産分割協議で決めた通りの割合で分配します。

また、相続人が複数いる場合はそれぞれが税金を納付する必要があるため、忘れずに確定申告しましょう。

古家付きの土地を売却する流れ

土地売却を検討している人の中には「土地売却したいけど古家が建っているから売却できるかどうか心配」と悩んでいる人もいるでしょう。

このような古家が建っている土地は、古家付き土地として売却できます。ここでは古家付きの土地を売却する流れを解説していきます。

古家を残すか解体するかを決める

まずは古家を残したまま売却するか、それとも解体して更地にして売却するかを決めましょう。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、一概にどちらが良いとは言えません。それぞれのメリット・デメリットを把握した上で決めましょう。

どちらを選ぶかは不動産会社と相談して決めると良いでしょう。解体せずに売却する場合は、通常の土地売却の手順で行います。

古家を解体する

古い家を解体して売却する場合は、解体費用がかかります。

古家を解体するタイミングは、買主が見つかり売買契約を結んだ後をお勧めします。

その理由は、売買契約を結んだ後に解体することで固定資産税の上昇を防げるためです。

土地売却する

古家を解体した後は、通常の土地売却と同じ流れで売却を進めていきましょう。

不動産会社へ査定依頼をし、契約する不動産会社と媒介契約を結んで売却を進めていきましょう。

土地売却を個人間で行う際の流れ

土地売却する場合、一般的には不動産会社を通じて売却することが多いですが、個人間での売買も可能です。

土地売却を個人間で行うことで、仲介手数料を節約できるといったメリットがあります。一方で、時間や手間がかかり、トラブルも起きやすいといったデメリットもあるため、個人売買する際はより注意が必要です。

ここでは、土地売却を個人間で行う際の流れを解説します。

売却価格を決める

土地を売却する場合、まずは売却価格を決めましょう。売却価格を決める際は、土地相場を参考にして設定すると良いでしょう。

土地相場は下記のような方法で簡単に調べられます。

• 不動産一括査定サイトで査定を依頼する
• 査定シミュレーションを利用する
• レインズなどの不動産情報サイトを利用する

レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産情報サイトです。

参照元：REINS Market Information

土地売却を成功させるためには、適切な価格設定が大切です。また、不動産売却に値引き交渉はつきものです。そのため、値引き交渉されることを想定して、価格設定しておくと良いでしょう。

土地売却のための準備をする

売り出し価格が決まったら、土地売却のための準備を始めましょう。土地売却する際には、下記のような準備が必要です。

• 必要書類の準備
• 土地の状態の確認
• 土地の名義人の確認
• 土地の清掃

必要書類は後ほど解説しますが、土地売却にはさまざまな書類が必要です。そのため、事前に準備しておくことで、売却をスムーズに進められます。

そして、土地の状態も必ず確認しておきましょう。境界が確定していなかったり、埋設物があるとトラブルに発展する可能性があるため、注意しましょう。

土地売却は、その土地の名義人にしかできません。そのため、相続した土地を売却する場合などは、事前に名義変更されているか確認しておきましょう。

また、内覧の際に買主への印象を良くするために、ゴミや雑草の撤去などを行い綺麗にしておきましょう。

買主を見つける

土地売却の準備が整ったら、売却活動を開始して買主を見つけましょう。

事前に買主が決まっていない場合は、まずは知り合いなどの身近な人から当たってみると良いでしょう。

また、土地情報サイトへ掲載して買主を探す方法も効果的です。個人で利用できる土地情報サイトには下記のようなものがあります。

• ジモティー
• e-物件情報
• 不動産直売所

土地情報サイトには、無料のものから有料のものまであるため、利用する際は注意しましょう。

売買契約書を用意する

買主が見つかったら、売買契約書を作成しましょう。売買契約書には、土地の売却価格や引き渡し日などの売買に関する条件を記載します。

個人売買では特にトラブルが起きやすいため、売買契約書は慎重に作成しなければなりません。

売買契約書は、自分で作成することも可能ですが、後々のトラブルを防ぐためにも司法書士への依頼をおすすめします。

司法書士へ依頼した場合の作成費用は、1万円〜10万円程度と依頼先によって異なります。

買主と売買契約を結ぶ

売買契約書の内容に同意した買主と、売買契約を結びます。売買契約時には、支払い期日や引き渡し日などを決定し、契約締結後は手付金の支払いが行われます。

売買契約には、契約書以外にもさまざまな書類が必要になるため、書類漏れのないように事前に準備しておきましょう。

物件を引き渡す

買主と売買契約を結び、決済が完了したら物件の引き渡しを行い、取引終了となります。

決済日には、所有権移転登記申請も行います。

所有権移転登記とは、土地の所有者を変更する手続きのことです。所有権移転登記申請は、司法書士へ代行を依頼できますが、1万円〜5万円程度の費用がかかります。

また、土地に抵当権が設定されている場合は、ローン残債を完済し、解除する必要があります。

土地売却した翌年は、確定申告も忘れないように注意しましょう。

土地売却に必要な費用一覧

土地売却する際には、さまざまな費用が必要になります。また、土地売却で利益が発生した場合は、税金も発生するため、事前に把握しておくと良いでしょう。

ここでは、土地売却にかかる費用と税金について解説します。

不動産会社への仲介手数料

土地売却を不動産会社へ依頼した場合は、不動産会社が売主に代わって、販促活動を行ってくれるため仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料は、土地の売却代金の一定割合を支払う決まりですが、宅地建物取引業法によって割合の上限は決まっています。

仲介手数料の割合上限は、売却価格によって下記のように変動します。

参照元：宅建業者が売買等で受けることができる報酬の額−国税庁

たとえば、売却価格1,000万円の土地を売却した場合、仲介手数料は下記の通りです。

• 200万円以下の部分：200万円×5.5%＝11万円
• 200万円超、400万円以下の部分：200万円×4.4%＝8万8千円
• 400万円超の部分：600万円×3.3＝19万8千円

上記の3つの合計金額が1,000万円の土地を売却した際の仲介手数料になります。

つまり、11万円＋8万8千円＋19万8千円＝39万6千円となります。

測量費用

土地売却の際には、正確な土地面積や境界が必要です。そのため、測量士に依頼して測量してもらう必要があります。このとき発生する測量費用は、売主が負担するのが一般的です。

測量費用は土地の形状や面積・依頼する測量業者によって異なりますが、一般的には10万円〜20万円程度が相場になります。

抵当権抹消費用

土地に抵当権が設定されている場合には、売却前に抹消手続きが必要になります。

抵当権抹消にかかる費用は、登録免許税が不動産一個につき1,000円となっており、司法書士への手数料は1万5千円程度が相場になります。

抵当権抹消手続きは自分で行うことも可能ですが、手間や時間がかかるため司法書士へ依頼するのが一般的です。

古家の解体費用

古家を解体して土地売却する際は、古家の解体費用も必要です。

解体費用は、構造や広さによって異なりますが、100万円〜200万円程度必要になります。

解体費用は、依頼する業者によっても費用が異なるため、複数者へ見積もりを依頼すると良いでしょう。

印紙税

土地売却する際の売買契約書には、印紙税がかかります。

印紙税は土地の売却価格に応じて下記のように変動します。

参照元：不動産売買契約書の印紙税-国税庁

※平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されたものは、軽減税率が適用されます。

登録免許税

登録免許税とは、土地を登記する際にかかる税金です。

移転登記の内容によって税率が変動しますが、売買の場合は土地の評価額の約2%です。

参照元：登録免許税の税額表-国税庁

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産を売却して得た所得（譲渡所得）に対して課税される税金です。

譲渡所得は、売却価格から土地の取得費と売却にかかった費用を差し引いた金額を指します。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって下記のように変動します。

• 所有期間5年以内：30%
• 所有期間5年以上：15%

また、平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として、所得税額の2.1%が譲渡所得税と併せて徴収されます。

参照元：譲渡所得について−国税庁

住民税

土地売却で得た所得には、住民税も課税されます。

住民税の税率も譲渡所得税と同様に、土地の所有期間に応じて下記のように変動します。

• 所有期間5年以内：9%
• 所有期間5年以上：5%

参照元：住民税率−国税庁

土地売却に必要な書類一覧

土地売却の際には、さまざまな書類が必要になります。普段見慣れないような珍しい書類や取得に費用や時間がかかる書類もあるため、事前に把握しておくと良いでしょう。

また、必要書類は必ずしも毎回共通ではなく、売却する不動産や状況によっても変わるためケースバイケースになります。

そのため、事前に不動産会社へ確認しておくことで、正確な必要書類が把握できます。

登記済証（権利証）もしくは登記識別情報

登記済証、登記識別情報とは、土地や建物などの所有者がわかる書類です。

平成18年までは登記済証が発行されていましたが、法改正により廃止され、それ以降は登記識別情報が発行されるようになりました。

登記済証や登記識別情報を紛失した場合は、再発行はできません。しかし、資格者代理人が作成した本人確認か事前通知で代用可能です。

参照元：登記識別情報を紛失した場合−法務局

登記簿謄本もしくは登記事項証明書

登記簿謄本や登記事項証明書は、土地の情報や権利を証明するための書類です。

法務局のHPや窓口で申請すると取得できます。

申請には、土地の所在地や登記簿記載者の氏名、登録番号などの情報が必要になります。

身分証明書

土地の売買契約を締結する際には、売主と買主双方の身分を証明するために、身分証明書が必要です。

土地売却の際の身分証明書には、下記のような書類が使用できます。

• 運転免許証
• パスポート
• マイナンバーカード

実印・印鑑証明書

土地売却の際には、売買契約書へ実印を使用して押印するため、実印が必要です。また、実印を使用するために、印鑑証明書も同時に必要になります。

実印とは、市区町村に登録し、公的に認められた印鑑のことです。実印を作成するには居住する役所で手続きをする必要があります。また、実印は一人につき一本しか登録できません。

印鑑証明書（印鑑登録証明書）とは、実印が本物であることを証明する書類です。実印と同様に役所で取得可能です。

参照元：印鑑登録の手続きについて−東京都

固定資産税納税通知書もしくは固定資産評価証明書

土地を所有している場合は、固定資産税を納付しなければなりません。土地売却する際は、固定資産税額の確認や精算を行うにあたって固定資産税納税通知書が必要になります。

固定資産税納税通知書とは、固定資産税の税額や納付時期を通知する書類です。評価額なども記載してあり、毎年自宅に居住する役所から郵送されます。

固定資産税納税通知書を紛失してしまっている場合は、居住している役所で固定資産評価証明書を取得可能です。

地積測量図・境界確認書

土地売却する際は、土地の境界が正確になっている必要があるため、地積測量図や境界確認書が必要になります。

地積測量図とは、土地の面積がわかる書類であり、法務局で取得可能です。

境界確認書とは、土地の境界線を明確に記載した書類です。境界確認書は、土地家屋調査士や測量士に依頼して取得する必要があります。

住民票

土地売却の際には、住民票が必要な場合があります。住民票が必要になるのは、土地の登記に記載されている住所と現住所が違う場合です。

住民票は居住の役所で300円の手数料を支払うと取得可能です。

土地売却する際の注意点

土地売却は人生でそう何度も経験するようなことではありません。そのため、慣れていない人の方が多く、必要書類なども多いため不安に感じる人も多いでしょう。

ここでは土地売却する際の注意点を解説していきます。初めて土地売却する人は失敗しないためにもしっかりと把握しておいてください。

土地売却した翌年は必ず確定申告する

土地に限らず不動産を売却して得た所得は、譲渡所得といい課税対象になります。そのため、土地を売却した翌年は必ず確定申告しなければなりません。

確定申告は毎年2月15日から3月15日の間に、確定申告会場もしくは所轄の税務署で行います。

確定申告には売却価格がわかる書類や売却の際にかかった費用（仲介手数料など）が分かる書類が必要です。

譲渡所得の計算式は下記の通りです。

・売却価格−取得費−譲渡費用＝譲渡所得

土地売却によって利益が出ていない場合でも、特例によって税金が安くなる可能性があるため、必ず確定申告しましょう。

参照元：譲渡所得について−国税庁

土地売却にはさまざまな費用がかかる

土地売却には様々な費用がかかるため、事前に把握し用意しておくと良いでしょう。

土地売却にかかる費用は下記の通りです。

必要書類は早めに用意する

土地売却の際には様々な書類が必要になります。必須の書類から、あると便利な書類までさまざまな種類があります。そのため、土地売却を始める前に用意しておくことで、売却までの流れがスムーズに行えます。

紛失していた場合、再発行に時間がかかる書類もあるため、なるべく早めに準備を始めましょう。

契約不適合責任を把握しておく

瑕疵担保責任が2020年に法改正され契約不適合責任に変わりました。

契約不適合責任とは、買主と売主の間で締結した売買契約に記載されていない瑕疵が後から発覚した場合、売主が負担する責任のことです。

瑕疵とは不具合のことであり、土地売却の場合は壌土汚染や埋蔵物の有無が瑕疵に当たります。また、事故物件や近くに墓地があるなどの心理的な瑕疵も対象です。

瑕疵を伝え忘れて、後に発覚した場合は契約不適合責任によって、損害賠償請求や契約解除になる可能性があるため注意しましょう。

農地や山林の売却方法は通常の手順とは異なる

農地や山林の売却方法は通常の手順とは異なるので注意しましょう。農地は開発が制限されている土地もあるため、売却の際は農業委員会に確認する必要があります。

また、農地法に基づいて届出や許可が必要な場合もあります。山林の場合は許可や届出は不要です。

山林売却を得意とする不動産会社へ依頼するとスムーズに売却を進められるでしょう。

土地売却でありがちなトラブル事例

ここでは、土地売却でありがちなトラブル事例を紹介します。トラブルを未然に防ぐためにも覚えておいてください。

境界によるトラブル

近隣との境界は国や自治体によって決められていますが、実測図と実際の土地状況が違ったり、境界が曖昧になることで近隣とのトラブルに発展する可能性があります。

近隣と境界トラブルが起きていると土地売却できない可能性があるため、注意しましょう。

土地境界が曖昧な場合は、地積測量図や境界杭の位置を確認し、境界が明確になっていなければ近隣の了承を取って土地測量を依頼しましょう。

契約不適合責任によるトラブル

土地を売却し所有権の移転を行った後でも、引き渡しから数ヶ月の間に瑕疵が判明した場合、売主が契約不適合責任によって負担しなければなりません。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）によるトラブルを防ぐため、必ず売却前に全ての瑕疵を把握し伝えておきましょう。

参照元：契約不適合責任について

重要事項の説明によるトラブル

土地売買の契約では売主と不動産業者の間で、言った言わないのトラブルもよく起こります。

双方の認識ミスや伝達不足など原因は様々ですが、高額な取引となるためいつも以上に慎重に確認しながら進めていきましょう。

土地売却を得意としていない不動産会社であれば、ミスも起こりやすくなるため依頼する不動産会社はしっかりと選定する必要があります。

土地売却を成功させるコツ

土地売却は適当に売りに出しているだけではうまくいきません。ここでは土地売却を成功させるためのコツを紹介します。

査定依頼は複数の不動産会社へ依頼する

土地売却する際は、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定額は不動産会社によって違いがあるため、複数の不動産会社へ依頼する必要があります。

そして、複数の査定結果を比較することで、より正確な査定額の相場を把握できます。

複数の不動産会社へ査定を依頼する際は、一度にまとめて依頼できる一括査定サイトがおすすめです。

土地売却を得意とする不動産会社を選ぶ

不動産会社によって、得意な分野や取り扱い物件が異なるため、土地売却を得意とする不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産会社を選ぶ際は、口コミや売却実績を確認しましょう。また、土地売却が成功するかどうかは、担当者の力量によっても左右されるため、信頼できる人か見極める必要があります。

担当者を見極めるには、査定時や相談時の対応や知識量などで判断すると良いでしょう。

適切な売り出し価格を設定する

不動産を売却する際には、適切な売り出し価格の設定が大切です。売り出し価格が高すぎると、買主が見つからない恐れがあるため、査定額や相場価格を参考に、適切な価格を設定しましょう。

また、価格設定の際は買主からの値引き交渉を想定し、少し高めの価格設定にすると良いでしょう。

売り出し価格は売主が自由に設定できますが、土地売却を成功させるには、不動産会社と相談しながら適切な価格を設定する必要があります。

土地売却の流れまとめ

土地売却の大まかな流れは、下記の通りです。

1. 土地の査定
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
3. 売却活動の開始
4. 買主と売買契約を結ぶ
5. 決済・土地の引き渡し

また、相続した土地や古家付きの土地を売却する際は、少し流れが変わるため注意してください。

土地売却は人生において何度も経験する人は少ないでしょう。数少ない土地売却に失敗しないためにも流れや注意点をしっかりと押さえておくことが大切です。