家を売る方法は？

家を売る方法には大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があり、それぞれの特徴を理解した上で、自分に合った売却方法を選択することが重要です。

本記事では、家の売却方法や売却の流れについて詳しく解説し、売却成功のポイントを深掘りします。さらに、売却時期の選び方や売却価格を高めるコツについても考察します。

家を売る方法を正しく選ぶ

家の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に最適な選択をしましょう。

仲介売却: 市場価格での売却を狙う

仲介とは、不動産会社を通じて一般の買主を見つけてもらう方法です。この方法の最大の特徴は、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い点です。

メリット

• 市場価格での売却が可能
• 買主との交渉で希望価格に近づけられる
• 競争原理が働くため、高く売れる可能性がある

デメリット

• 売却完了まで3〜6ヶ月ほどかかることが多い
• 仲介手数料が発生する（売却価格の約3%）
• 内覧や修繕対応が必要になる場合がある

「時間がかかってもできるだけ高く売りたい」という人に適した方法です。

買取売却: 短期間で現金化を実現

買取とは、不動産会社が直接家を買い取る方法です。仲介と異なり、一般の買主を探す必要がなく、即座に売却が成立する点が大きなメリットです。

メリット

• 売却までの期間が1ヶ月程度と短い
• 仲介手数料が不要
• 内覧や修繕の手間が不要

デメリット

• 市場価格よりも2〜4割ほど安くなることが多い
• 価格交渉の余地がほとんどない

「とにかく早く売却したい」「すぐに現金化したい事情がある」という人に適した方法です。

高く売るための重要ポイント

家を売却する際には、売却タイミングが非常に重要です。以下のポイントを押さえて、より高い価格で売却できるよう準備しましょう。

築年数20年以内の売却が有利

一般的に、建物の価値は築年数とともに下がります。特に築20年を超えると、建物の評価額は大幅に減少し、土地の価格だけで売却されるケースが増えます。

築20年以内に売却するメリット

• 建物の価値が残っているため、高額売却が期待できる
• 買主が住宅ローンを利用しやすい
• リフォームや修繕の負担が少なく、買主にとって魅力的

築20年を超えると、売却価格が大幅に下がるため、売却を検討しているなら早めに動きましょう。

1月～3月の繁忙期を狙う

不動産市場には、年間を通じて需要が高まる「繁忙期」が存在します。特に、1月〜3月は売却の好機です。

なぜ1月～3月が良いのか？

• 4月の新年度・転勤シーズンを控え、住宅需要が増加
• 住宅ローンを利用する買主が多く、購入意欲が高まる
• 競争が激しくなり、価格が上がりやすい

仲介で売却を考えている場合は、前年の8月〜11月頃から準備を進めると、繁忙期に合わせたスムーズな売却が可能になります。

売却成功のための実践的アクション

家を売却する際には、以下のポイントを押さえて準備を進めると、より有利な条件で売却できます。

1. 適正価格を見極める
   不動産会社の査定を複数受け、市場価格を把握しましょう。安易に最初の査定額で決めず、複数の意見を比較することが重要です。
2. 内覧の準備を徹底する
   第一印象が売却価格に影響を与えるため、掃除や修繕を行い、魅力的な状態を保ちましょう。
3. 売却戦略を立てる
   繁忙期を狙う、価格交渉の余地を考慮するなど、売却成功のための戦略を立てておくことが大切です。

家を売る手順・流れ

初めて家を売る人は、事前に売却の手順や流れを把握しておくことで、スムーズに手続きが進みます。ここでは、一般的な仲介で家を売る手順と流れを解説していきます。

参考：初めて家を売る人のためのマニュアル

家を売るための事前準備をする

まずは家を売るための事前準備をしましょう。必要書類を用意したり、いつまでに売却したいかなどを決めておきましょう。

住宅ローンの残債が残っている場合は、残りを一括返済しなければ家を売れないため、ローン残債も確認しておきましょう。

住宅ローンの残債は、毎年金融機関から送られてくるローン残高証明書で確認できます。

また家を売るには、6ヶ月程の時間がかかることも覚えておきましょう。

家を売る際には下記のような書類が必要です。

• 身分証明書
• 登記済証または登記識別情報
• 間取り図
• 建築確認済証・検査済証
• 地積測量図・境界確認書
• 住宅ローンの残高証明書
• 固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書
• 実印・印鑑証明
• 住宅性能評価書・既存住宅性能評価書
• アスベスト使用調査報告書・耐震診断報告書

必要書類は、戸建てやマンションなどによって多少の違いがあるため、事前に不動産会社へ確認しておきましょう。

不動産会社へ査定依頼する

事前準備が完了したら不動産会社へ家の査定を依頼しましょう。

家の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定を依頼して、その後訪問査定を依頼する流れが一般的です。

机上査定と訪問査定の違いについては、下記の通りです。

不動産会社へ査定を依頼する際は、必ず複数の不動産会社へ依頼しましょう。1社だけの査定結果で契約してしまうと、数百万円単位の損失が出る可能性があるためです。

査定額は、不動産会社によってばらつきがあるため、複数社の査定結果を比較して相場価格で売却できるようにしましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

複数社の査定結果を比較して、仲介を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を結びます。

媒介契約とは、売主と不動産会社の間でトラブルが起きないように予め締結しておく契約です。

媒介契約には、下記の3種類があり、売主が好きな契約方法を選べます。

参考：媒介契約の詳細について−国税庁

売却活動の開始

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動の始まりです。販促活動は、基本的に不動産会社が行うため、売主がやることはあまりありません。

内覧希望者が現れた場合は、売主も立会いの必要があります。内覧前は部屋の掃除をしておき、身だしなみを整え、丁寧に対応することで、良い印象を与えるよう努力しましょう。

売買契約を結ぶ

売却活動を経て、無事に買主が見つかった場合、買主と売主の間で売買契約を結びます。

売買契約とは買主と売主の間で、家を売却し、購入することを約束する契約です。

売買契約は、不動産会社の担当者が立ち合いのもと行われ、契約書へそれぞれサインします。このとき、決済日や引き渡し日を決めて、手付金の受け取りなども行います。

一度結んだ売買契約は、簡単に解除できないため契約内容をよく確認してから契約しましょう。

決済し家を引き渡す

売買契約時に決めた決済日が訪れたら、残りの代金の決済をして、家を引き渡して売却完了です。

決済日には、固定資産税や管理費・修繕積立金などを支払い、所有権移転手続きや抵当権抹消手続きを行います。

このとき、家を売って得た代金でローン残債を支払う場合は、金融機関の担当者も立ち合い決済します。

翌年に確定申告する

家を売った場合、その翌年に必ず確定申告する必要があります。家を売って得た所得は譲渡所得と呼ばれる所得に分類されます。

譲渡所得の計算式は下記の通りです。

家を売った価格−取得費−譲渡費用＝譲渡所得

譲渡所得の税率は、家を所有していた期間によって変わります。

• 所有期間5年以内の場合：30%
• 所有期間5年以上の場合：15%

家を売って利益が出ていない場合でも、特例によって税金が安くなる場合があるため、必ず確定申告しましょう。

確定申告は毎年2月15日〜3月15日の間で、確定申告会場または、所轄の税務署で行います。

参考：譲渡所得について−国税庁

家を売る際にかかる費用・税金一覧

家を売る際にかかる費用・税金は以下の通りです。

不動産売却にかかる費用は、売却価格の5％前後といわれています。それぞれ詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

家を売る際にかかる費用の多くを占めるのは、不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）によって以下のように金額の上限が定められています。

• 200万円以下：取引金額の5.5％
• 200万円超400万円以下：取引金額の4.4％
• 売買代金400万円超：取引金額の3.3％

参考：国土交通省

ただし、低廉な空家など価値が400万円以下の土地・建物は例外です。空き家などの場合は、上記の計算式で算出した金額に、現地調査などに必要な費用の金額以内とします。なお、18万円の1.1倍を超えてはいけません。

仲介手数料は売買契約が成立時に50%、物件を引き渡し時に残りの50%を支払うのが一般的です。

印紙税

印紙税とは、売買契約書などの課税文書に対してかかる税金です。文書に収入印紙を貼って消印することで納税します。下表を参考にしてください。

参考：国税庁

抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、抵当権抹消費用が必要です。抵当権抹消費用として、登録免許税が不動産1件につき1,000円かかります。

司法書士に依頼する場合は、別途15,000円程度の費用がかかるため注意してください。

住宅ローン返済手数料

住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、一括返済のための事務手数料がかかります。一括返済のための事務手数料は銀行によって異なります。

例えば、三井住友銀行の場合、全額繰上返済の手数料はインターネットバンキングが5,500円（税込）、窓口が11,000円～22,000円（税込）です。

参考：三井住友銀行

譲渡所得税

不動産売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税を納税する必要があります。譲渡所得は以下の計算式で求めます。

譲渡所得＝不動産売却価格-取得費用（不動産購入時にかかった費用）-売却にかかった費用（譲渡費用）

譲渡所得の税額は以下の通りです。

参考：国税庁

土地の測量費

土地の境界を定めるために確定測量を行った場合、測定費が必要です。土地の測量は必須ではないものの、買主から求められた場合は対応しなくてはいけません。土地の測量費の相場は50万円〜100万円程度です。

ハウスクリーニング費

室内をきれいにするための費用として、ハウスクリーニング費が必要です。ハウスクリーニングは必須ではないものの、行ったほうが高く売れやすいでしょう。また、次に住む買主への配慮としてハウスクリーニングを行うのが一般的です。

ハウスクリーニング費の相場は、3LDKで5万円～12万円です。空室のほうが作業がしやすいため、居住中と比較すると費用が2割～3割安くなります。

引っ越し費用

居住中の家を売却する場合、引っ越し費用が必要です。引っ越し費用の目安は3万円〜30万円程度となります。

売却した時点ではまだ新居が決まっていない場合、一旦仮住まいを探して住む必要があります。その際は「売却する家から仮住まい」「仮住まいから新居」の2回分の引っ越し費用が必要です。

必要書類の取得費

不動産を売却する際にはさまざまな書類が必要です。各書類の交付手数料は1通300円程度で、郵送費や交通費が必要となる場合があります。家を売る際の必要書類については、このあと詳しく解説します。

家を売る際に必要な書類

家を売る際に必要な主な書類は以下の通りです。必要になったときに慌てないように、事前に必要なタイミングや取得方法を調べておきましょう。

必要書類は一戸建てかマンションかによっても異なります。具体的にどの書類が必要かは、不動産会社の担当者からアドバイスを受けながら準備してください。

知識のまったくない人がスムーズに書類を準備するのは難しいため、親身になってくれる不動産会社を選ぶことが重要です。

家をできるだけ高く・早く売るする方法

ここでは家をできるだけ高く・早く売却するためのコツを解説していきます。

家を売る際は、間違った売却活動をしているとなかなか家が売れないといった状況になりかねません。そうならないためのポイントを5つ解説します。

高く売るなら「仲介」早く売るなら「買取」で売る

家をできるだけ高く売りたいのであれば「仲介」早く売りたいなら「買取」で売りましょう。

仲介の場合、時間はかかりますが、相場に近い価格で売却できる可能性が高くなります。一方で、とにかく早く家を売りたい人は買取がおすすめです。

引っ越しの時期が決まっていたり、タイムリミットがある人は買取をおすすめします。

家の売却を得意とする不動産会社へ依頼する

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。そのため、売りたい家に合わせて不動産会社を選びましょう。

不動産会社は、下記のように得意分野がわかれています。

• マンション売却を得意とする会社
• 戸建て売却を得意とする会社
• 土地売却を得意とする会社
• 賃貸物件に強い会社
• 売買に強い会社

そのため、売りたい家がマンションなのか戸建てなのかによって、契約する不動産会社を選ぶ必要があります。

また、上手く家を売るには、担当者の力量も影響するため、信頼できる人なのかを見極める必要があります。

家の需要が高まる時期に売りに出す

家の需要が高まる時期は、1月〜3月です。この時期は不動産業界の繁忙期となっており、家の需要が高まるため、買主が見つかりやすくなります。

1月〜3月に家を売るためには、10月〜12月ごろには売却準備を始める必要があります。

1月〜3月に需要が高まる理由は、転勤や進学などによって活動拠点が移る人が多いためです。需要が高い時期は、高くても売れやすいため売却時期を調整できるのであればおすすめです。

適正価格で売り出す

適正価格で売り出すことで、早めに買主が見つかる可能性が高まります。逆に相場よりも安い価格を設定していると、売れたとしても損をしてしまいます。

適正価格を把握するためにも、査定は複数の不動産会社へ依頼しましょう。また、不動産情報サイトや査定シミュレーションを利用すれば自分でも相場を調べられます。

売り出し価格を設定する際は、購入希望者の値切りを想定して、あえて適正価格よりも少し高めに設定するのもありです。

そうすることで、値引きしたとしても適正価格で売れます。

家の整理整頓を行い印象を良くする

購入希望者が内覧する際は、家の整理整頓を行い印象アップを狙いましょう。なるべく床が見えるように家具の配置を変更することで、部屋を広く見せることも可能です。

より、良い印象を与えられるように工夫しましょう。また、売主の身だしなみを整え、丁寧な対応を心がけることも大切です。

家を売る際の注意点

家を売る際にはいくつかの注意点があります。今回はとくに注意してほしい6つの注意点を解説します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

家の査定価格は不動産会社によって異なるため、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社によっては、査定額に数百万円の差が出るケースもあります。

家の売却相場を知るためにも、最低3社以上の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。1社ずつ申し込むのは大変なため、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。

不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社に査定依頼を出してくれるサイトです。売却予定の物件情報や個人情報を入力すると、自動で条件に合った不動産会社を探して、まとめて査定依頼を出してくれます。

控除や特例で節税する

家を売る際にかかる税金は控除や特例で節税できるため、必ずチェックしましょう。マイホームを売却して利益が出た場合、譲渡所得から3,000万円までが控除できる特例があります。

また、マイホームの所有期間が10年以上の場合、3,000万円の特別控除の特例適用後の譲渡所得に軽減税率の特例を適用できます。

参考：国税庁

マイホームを売って損失が出た場合に適用できる特例もあるため、国税庁の公式サイトなどで確認してください。特例や控除を利用するには、家を売却した翌年2月16日～3月15日に確定申告が必要です。

家を解体するなら補助金を活用する

築年数が古い場合は、家を解体してから売却するケースもあります。家を解体してから売る場合は、自治体の補助金があるかを確認しましょう。

家の解体には数百万円かかることもあり、家を売っても利益が大幅に減る、もしくは損失が出る可能性があります。

空き家対策などで家の解体費用の補助金を給付してくれる自治体があるため、お住いの自治体の公式サイトや広報などを確認してみましょう。

群馬県沼田市では、空き家解体工事費に3分の1を掛けて得た額を補助しており、上限額は20万円です。空き家の建築日が昭和56年5月31日以前の場合は10万円加算されます。

参考：沼田市公式ホームページ

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンが残っている家を売る場合は、必ず住宅ローンの残債を確認しておきましょう。売却時に思わぬ出費を防ぐためです。

住宅ローンが残っている家を売る際は、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。ただし、中には住宅ローンの残債が売却代金を上回り、ローンを完済できないケースがあります。

ローンを完済できないと家は売却できないため、貯金などから不足分を補わなくてはいけません。事前に住宅ローンの残債を確認しておけば、思わぬ出費を防げます。

自己判断でリフォームしない

自己判断でリフォームをすると、かえって売れにくくなる可能性があるため注意しましょう。家を売る際のリフォームは原則として必要ありません。

最近は古民家に憧れる人や、購入後に自分好みにリフォームしたい人が増えてきています。良かれと思って自己判断でリフォームをすると、買主とのニーズが合わなくなり売れにくくなる可能性があります。

ただし、物件が古すぎて使い勝手が悪い場合などは、不動産会社の担当者に相談して意見をもらうようにしましょう。不動産会社の担当者がリフォームを推奨した場合は、リフォームをしても問題ありません。

引っ越しは閑散期を狙う

引っ越しは閑散期の5月～2月に行うと、引っ越し費用を節約できます。引っ越し費用は距離、荷物の量、シーズン、曜日などによって決まります。

引っ越しをする人が多い繁忙期（3月～4月）は引っ越し料金が高く設定されているうえに、予約も取りにくいため、できれば避けたほうがよいでしょう。また、週末は引っ越し料金が高く設定されているため、オフシーズンの平日を狙うのがおすすめです。

家を売るにあたってよくある質問

家を売るにあたってよくある質問をまとめてみました。これから家を売りたいと考えている人は参考にしてみてください。

古い家でも売れる？

一般的に築25年を超えた家は、資産価値が下がり、住宅ローンを組むのも難しくなるため、売れにくくなります。

しかし、絶対に売れないわけではありません。中には築30年以上の家でも売れているデータがあるため、対策次第で売却することは可能です。

古い家を売るコツは、下記の通りです。

• 不動産会社に買い取ってもらう
• 解体して更地として売る
• リフォームして売る
• 古家付きの土地として売る

どのように売却すれば売れるかを不動産会社へ相談してみると良いでしょう。

相続した家を売るにはどうすればいい？

相続した家は、相続登記することで売却できます。相続登記とは、不動産の名義を相続した人へ変更する手続きのことです。

相続登記は、必要書類も多く複雑なため、司法書士に依頼して代わりにやってもらうのも良いでしょう。

相続した家は、相続登記して名義を変更しなければ売却できないため、注意してください。

住宅ローンが残っていても売れる？

住宅ローンが残っている家は、ローン残債を一括返済しなければ売れません。

理由は、金融機関が抵当権を設定しているためです。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを組んでいる建物や土地に対して、設定している権利のことです。

つまり、建物や土地を担保にとっています。抵当権は、ローン残債を全て支払わなければ、解除されないため、一括返済の必要があります。

しかし、家を売った代金でローン残債を支払えるのであれば、売却可能です。

その他にも住み替えローンや任意売却を利用することで、住宅ローンが残っている家を売ることは可能です。

空き家でも売れる？売却時の注意点は？

空き家でも売却可能です。ただし、家の状態が悪いと売れにくいため管理を怠らないようにしましょう。

空き家は窓を閉めっぱなしになるため、室内に湿気が溜まって家の劣化が早く進みます。可能であれば定期的に訪れて、掃除や換気を行いましょう。

庭の草木を伸ばし放題にすると、害虫や野良猫がフンの被害に遭いやすくなります。また、放火や不法投棄のリスクも高まるため要注意です。

遠方などの理由で空き家を管理ができない場合は、専門業者に依頼する方法もあります。

家を売るならまずは査定から始めましょう

家を売るならまずは査定から始めましょう。査定は家を売るにあたって、非常に大切な工程です。

査定の際は、単に査定額を算出してもらうだけでなく、信頼できる不動産会社や担当者を見極める必要があります。

信頼できる不動産会社と契約することが、家を売るために1番大切なことと言っても過言ではありません。

また、家を売る方法には仲介と買取の2種類があるため、自分に合った方法で売ると良いでしょう。

家の査定を依頼する際は、無料で1度に複数の不動産会社へ依頼できる一括査定サイトをおすすめします。