不動産査定の方法は？

「売却したい不動産があるけど、まずは何が必要なの？」とお困りではありませんか。

不動産売却の際は、まず不動産査定を受ける必要があります。では、不動産査定とはどのような手続きなのでしょうか。

この記事では、不動産査定の2つの方法と流れ、査定でみられるポイントや準備について解説します。不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産査定とは

不動産査定とは、売却予定の不動産の売却予定価格を不動産会社に算出してもらうための手続きです。

売却したい不動産がある場合、どれくらいの価格で売れるのか、相場が分かりませんよね。その際まず不動産会社の不動産査定を受けて、価格設定の参考となる査定額を算出してもらう必要があります。

不動産査定の査定額は不動産の状態や面積、間取りなどを参考とし、各不動産会社が算出します。一般的に、不動産査定は無料です。

査定額や不動産会社との相性により、実際に不動産を売り出す不動産会社を選定します。

不動産査定の2つの方法

不動産査定の方法には、机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類の方法があります。ここでは、それぞれの方法のメリットとデメリットを紹介します。

机上査定（簡易査定）

机上査定とは、不動産を直接見ることなく、物件情報だけで査定する方法です。

机上査定のメリット

机上査定のメリットは、主に以下のとおりです。

• 訪問査定と比較して短期間で査定額を知ることができる
• 訪問対応の手間がない

最大のメリットでもあるのが、短期間で査定額を知ることができる点です。インターネット上で不動産情報を入力するだけで、査定額を算出してもらえます。

また、不動産会社の担当者による訪問に対応する手間もありません。売主は数分程度、パソコンに必要情報を入力するだけです。

机上査定のデメリット

机上査定のデメリットは、直接不動産を見て査定するわけではないため、査定額が正確ではないことです。

一般的に机上査定では、不動産の種類や住所、面積、間取りなどの簡易的な情報で査定を行います。そのため、どうしても実際の査定額とズレが生じる可能性が高まります。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地に行って、実際に不動産を見たうえで査定額を算出する査定方法です。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットは、不動産の所有者へのヒアリングや現地の視察により、机上査定よりも正確な査定額を算出できることです。

訪問査定のデメリット

机上査定に比べ、現地に入って個別に対応する査定のため、訪問査定は時間がかかることがデメリットです。査定後、結果が出るまでに数日から1週間程度かかることもあります。

そのため、余裕を持って訪問査定を申し込むことが必要です。

参考：不動産流通推進センター

不動産査定の流れ

実際に査定を依頼する前に、不動産査定の流れを把握しておきましょう。不動産査定は以下の流れで進みます。

1. 査定依頼
2. 机上査定の結果報告
3. 訪問査定の依頼
4. 現地調査
5. 査定結果の報告

それぞれの流れを詳しくみていきましょう。

査定依頼

不動産査定は、まず不動産査定サイトや各不動産会社のサイトから査定依頼をします。いきなり訪問査定を依頼するのではなく、複数社で机上査定を依頼しましょう。

不動産会社ごとに机上査定を依頼すると手間がかかるため、一括査定サイトを利用すると便利。一括査定とは、不動産情報を1回入力するだけで、複数の不動産会社で机上査定を行ってくれるサービスです。一括査定は、一般的に無料で受けられます。

机上査定の結果報告

2〜3日程度で机上査定の結果が送られてきます。机上査定の結果をもとに、どの不動産会社に訪問査定を依頼するのかを決めましょう。

不動産会社を選ぶときは査定額だけでなく、得意とする不動産の種類やコンタクトの取りやすさなど、総合的に見て相性のよい会社を選びましょう。

訪問査定の依頼

訪問査定を依頼するのは、多くても3社程度にしておきましょう。

訪問査定では不動産会社ごとにヒアリングが行われるため、依頼する不動産会社が多ければ多いほど手間がかかります。

現地調査

訪問査定の依頼後、各不動産会社と日程調整をおこなって、現地調査を実施してもらいます。建物のなかも調査するため、居住していない不動産の場合、鍵の準備も忘れないようにしましょう。

査定結果の報告

訪問査定の結果は1週間程度で届きます。査定結果を見るだけでなく、なぜその結果になったのかも質問しておくことが大切です。

査定結果を見たうえで、さらに1社に絞り込みます。絞り込む際は、営業担当者との相性も重要です。

不動産査定で見られるポイント

では、不動産査定で評価されるポイントはどこなのでしょうか。ポイントを理解していると、算出された査定額に納得がいくかもしれません。

ここでは、戸建て・マンション・土地の3つのパターン別に、不動産査定のポイントを紹介します。

戸建て

戸建ての査定で見られるポイントは、主に以下のとおりです。

• 築年数
• 建物構造
• 耐震基準
• 立地
• 間取り
• 管理状況

当然ですが、築年数が古ければ古いほど査定額は下がります。しかし立地によっては、購入時より不動産価格が上がっている可能性もあります。

建物構造は痛みやすさによって査定額に影響を与え、低い順から木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリートです。また、耐震基準は新耐震基準を満たしていると、旧耐震基準の不動産より査定額が上がります。

マンション

マンションの査定で重視されるポイントは、主に以下のとおりです。

• 立地
• 階数
• 間取り
• 築年数
• 構造
• 設備
• 共用部分の充実度
• 管理費・修繕積立金
• 駐車場の有無
• 管理状況

戸建てと同様に、立地や築年数、構造は不動産価格に大きな影響を与えます。マンションならではの査定ポイントが、共用部分の充実度や管理費・修繕積立費です。

共用部分にオートロックや宅配ボックスが付いていたり、ロビーが利用できたりするマンションは査定額が高くなる傾向にあります。

また、マンションの部屋の回数もポイントです。階数が高ければ高いほど、査定額が高くなります。

土地

土地の査定でチェックされるポイントは、主に以下のとおりです。

• 面積
• 形
• 都市計画区域か否か
• 接道条件
• 土壌汚染の有無

特に重要なのが土地の形です。四角形なのか、不整なのかによって買主の見つかりやすさに違いが出ます。また、土壌汚染があると処理に費用と時間がかかるため、どうしても不動産価格は落ちてしまいます。

そのほかに、都市計画区域なのかどうか、接道条件はよいかなどが見られるポイントです。

不動産査定にかかる時間

「すぐに査定金額を知りたい」という方も多いかもしれません。

不動産査定のうち、机上査定は数時間〜3日程度で結果が届きます。

一方、訪問査定の場合は、査定に30分〜1時間程度かかります。さらに、結果が通知されるまでには1日〜1週間かかるのが一般的です。

机上査定後、すぐに訪問査定を実施したとしても、最短で1週間程度はかかる目安です。

不動産査定の準備方法

「早く不動産を売却したいから」とすぐに不動産査定を依頼する前に、いくつか準備することがあります。

ここでは、査定前に準備したいポイントを絞って紹介します。

周辺不動産の相場を把握する

不動産査定を依頼する前に、まずは周辺不動産の相場を自分で確認してみましょう。インターネットで、同エリアの似たような物件の相場を確認し、いくらくらいで売却できるかを把握します。

間取りや土地面積、築年数を確認する

不動産査定では、間取りや土地面積、築年数などの不動産情報が必要になります。査定自体には必要な書類はないものの、不動産の査定に必要な情報は集めておきましょう。

過去の修繕情報を確認する

過去に実施したシロアリ駆除や外壁塗装といった修繕情報は、不動産査定でプラスに捉えられる情報です。住宅性能評価表や耐震診断の書類などもあれば、事前に準備しておきましょう。

不動産査定の算出方法

不動産査定額を算出する方法には、取引事例比例法・原価法・収益還元法の3つがあります。

少し難しい話にはなりますが、不動産売却で知っておきたい知識ですので、それぞれの方法について詳しく説明します。

取引事例比例法

取引事例比例法とは、売却予定の不動産と似たような取引事例を参考に、査定額を決める方法です。さらにその不動産の特徴を加味し、以下の計算式で求めます。

価格＝取引価格×事情補正×時点修正×地域要因比較×個別的要因比較

つまり、周辺物件から標準地を割り出し、標準からのズレを試算して売却予定の不動産査定を行います。たとえば標準地は整形の土地、売却予定の土地は不整とすると、土地の形分だけ標準地の価格からマイナスになると考えます。

原価法

原価法とは、今買ったらいくらで買えるかを求め、それに築年数による減価修正を加えて価格を求める方法です。

価格＝再調達原価×（1-減価修正率）

たとえば、現在の建築費が5,000万円、減価修正率が60％の場合は以下の式で計算できます。

価格＝5,000×（1-60％）＝5,000×40％＝2,000万円

減価修正率は、実質的経過年数を経済的耐用年数で割った数値です。国土交通省によると、建物の構造による耐用年数は以下の表のとおり（再調達原価は参考値）。

参照：国土交通省「住宅に関する価格評価手法」

たとえば上記の再調達減価で、築25年の不動産の建物面積が100㎡、構造が木造の場合で考えてみましょう。

価格＝100㎡×14万円×（1-15÷20％）＝100㎡×14万円×（1-75％）＝350万円

つまり、この例における建物価格は350万円と計算できます。

建築物の耐用年数を知りたい場合は、以下のサイトより計算可能

参考：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

収益還元法

収益還元法とは、該当不動産が将来生み出すであろう純利益を最終的な売却価格から今の価値を求める方法です。さらに直接還元法とDCF法に分けられます。

直接還元法とは、不動産から得られる一定期間の純利益を一定の還元利回りで除して求める方法です。

たとえば、還元利回りが5％とすると、年間収益が300万円、経費が50万円の場合、不動産の収益価格は（300万円-50万円）÷5％＝5,000万円となります。

DCF法（Discounted Cash　Flow）とは、不動産所有期間中に得られる利益と売却益を現在価格として割り出す方法です。

収益価格＝年間利益÷（1＋割引率）＋年間利益÷（1＋割引率）の2乗・・・・＋年間利益÷（1＋割引率）のn乗

nは不動産の所有年数で、10年所有している場合は10乗まで計算します。また、割引率とは不動産の立地や構造などの条件で求められる数値で、国土交通省が指針を出しています。

とはいえ、細かい計算式を覚える必要はありません。まずは、不動産査定の計算方法として収益還元法があり、その中に直接還元法とDCF法の2種類が存在することが分かっていれば十分です。

参考：不動産流通推進センター

不動産査定の方法を十分理解した上で査定を進めよう

この記事では、不動産査定とは何をするのか、流れやポイント、査定にかかる時間などを紹介しました。

不動産査定とは、不動産売却の前にどれくらいの価格で売れるのかを算出するものです。不動産の売り出し価格を設定する際の目安価格となるため、不動産査定は非常に重要な工程となっています。

不動産査定には、以下の2種類があります。

• 机上査定：売主が記載した情報をもとに行う査定
• 訪問査定：実際に不動産を見てもらって行う査定

まずは机上査定で複数の不動産会社で査定を取り、2〜3社に絞って訪問査定へと進みましょう。机上査定は、同時に複数社で査定できる不動産一括査定サイトへの依頼がおすすめです。